3月9日國土資源部辦公廳印發(fā)通知要求，自4月9日起施行《國有建設用地使用權出讓地價(jià)評估技術(shù)規范》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《規范》）?！兑幏丁烦雠_的背景是什么？與2013年起實(shí)施的《國有建設用地使用權出讓地價(jià)評估規范（試行）》相比，《規范》在哪些方面進(jìn)行了修訂和完善？《規范》對國有建設用地使用權出讓地價(jià)評估提出了哪些具體要求？圍繞這些問(wèn)題，記者采訪(fǎng)了部土地利用司負責人。

　　記者：什么是出讓地價(jià)評估？為什么需要對出讓地價(jià)評估單獨規范？

　　負責人：《招標拍賣(mài)掛牌出讓國有建設用地使用權規定》第10條要求：市、縣國土資源行政主管部門(mén)應當根據土地估價(jià)結果和政府產(chǎn)業(yè)政策綜合確定標底或者底價(jià)?！秴f(xié)議出讓國有土地使用權規定》第11條要求：市、縣國土資源行政主管部門(mén)要對擬出讓地塊的土地價(jià)格進(jìn)行評估，經(jīng)市、縣人民政府國土資源行政主管部門(mén)集體決策，合理確定協(xié)議出讓底價(jià)?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》第18條規定：土地使用者需要改變土地使用權出讓合同約定的土地用途的，必須取得出讓方和市、縣人民政府規劃行政主管部門(mén)的同意，簽訂土地使用權出讓合同變更協(xié)議或者重新簽訂土地使用權出讓合同，相應調整土地使用權出讓金。不難看出，出讓地價(jià)評估是依照法律法規或國家有關(guān)政策規定，針對擬招拍掛或協(xié)議出讓地塊，以及出讓后調整規劃條件的地塊開(kāi)展的地價(jià)評估。評估目的是為確定出讓底價(jià)或標定、核定應補繳土地價(jià)款提供參考依據。

　　考慮到以下問(wèn)題，有必要單獨出臺出讓地價(jià)評估技術(shù)規范。第一，由于出讓地價(jià)評估的結果可能直接影響到土地出讓收益、影響到國有土地資產(chǎn)是否流失，因此出讓地價(jià)評估相比一般的宗地地價(jià)評估更為重要，需要慎重對待。第二，相對而言，出讓地價(jià)評估類(lèi)型多樣，比一般宗地評估更為特殊復雜，需要考慮的各方面技術(shù)因素很多，有必要從技術(shù)規范上單獨予以明確。第三，在2013年《規范（試行）》出臺之前，由于已有的技術(shù)規定過(guò)于原則，技術(shù)路線(xiàn)不夠明晰，使得出讓地價(jià)評估過(guò)程中的自由裁量空間過(guò)大，增加了尋租機會(huì )，造成地方較大的廉政和國有土地資產(chǎn)流失風(fēng)險隱患。

　　記者：請簡(jiǎn)單介紹一下《規范》的起草過(guò)程？

　　負責人：按照“擬訂土地估價(jià)技術(shù)標準”的行政職能，國土資源部土地利用司會(huì )同中國土地估價(jià)師協(xié)會(huì )，于2011年開(kāi)始了相關(guān)研究論證，在前期調研基礎上，部土地利用司于2012年10月形成初稿，廣泛征求中估協(xié)技術(shù)審裁委員會(huì )全體專(zhuān)家、各省級國土資源主管部門(mén)、部分市縣國土資源部門(mén)、土地估價(jià)機構和部?jì)雀魉揪忠庖?jiàn)，并先后召開(kāi)四次專(zhuān)題論證會(huì )，形成了《規范（試行）》版，于2013年4月8日起實(shí)施?！兑幏叮ㄔ囆校穼?shí)施五年來(lái)，取得了積極顯著(zhù)的成效，受到社會(huì )各界的廣泛好評。

　　一是迅速規范了出讓地價(jià)評估行為，估價(jià)師有了明確的技術(shù)依據。二是促進(jìn)了土地市場(chǎng)秩序規范，土地出讓后擅自調整開(kāi)發(fā)建設條件的現象得到有效遏制。三是有效降低了國有土地資產(chǎn)流失風(fēng)險，增強了土地出讓領(lǐng)域的廉政防火墻。實(shí)施期間，部土地利用管理司組織中估協(xié)持續不斷收集各地反饋意見(jiàn)，2017年，部啟動(dòng)修訂工作，會(huì )同中估協(xié)開(kāi)展調研，廣泛聽(tīng)取各地土地估價(jià)機構對《規范（試行）》的修訂意見(jiàn)，并發(fā)函全國各省級國土資源管理部門(mén)征求修訂意見(jiàn)，根據調研和各地意見(jiàn)反饋情況，對《規范（試行）》進(jìn)行了修訂，形成了《規范》，經(jīng)部專(zhuān)題會(huì )議研究后正式發(fā)布。

　　記者：此次規范修訂的指導思想是什么？具體修訂內容有哪些？

　　負責人：此次修訂，一是堅持維護正常地價(jià)形成機制和市場(chǎng)公平原則。二是保持穩定，從實(shí)施情況看，《規范（試行）》總體科學(xué)可行，為保障工作連續性，不做太大修改。三是與時(shí)俱進(jìn)。充分考慮近年來(lái)土地市場(chǎng)發(fā)展變化實(shí)際和土地利用管理工作新方向，體現有利于盤(pán)活存量低效用地、有利于增加租賃住房用地供應、有利于促進(jìn)多主體供地的修訂思路。

　　修訂的主要內容有以下幾個(gè)方面：

　　一是文字規范。進(jìn)一步理順表述，政策用語(yǔ)與現行有關(guān)規定保持一致，術(shù)語(yǔ)和專(zhuān)業(yè)詞匯與2014年發(fā)布的《城鎮土地估價(jià)規程》保持一致，更新技術(shù)標準版本，增加新出臺的法律法規政策內容要求等。

　　二是明確委托方。針對部分地方仍存在地方國土部門(mén)要求土地使用權人委托評估，導致委托方干預評估結果的情況，將評估程序的“接受委托”明確為“接受?chē)临Y源主管部門(mén)（或出讓方）委托”。

　　三是增加“出讓時(shí)約定租賃住宅面積比例”的評估類(lèi)型，并明確以市場(chǎng)租金為重要測算依據，體現對租賃住房用地的支持。

　　四是進(jìn)一步明確估價(jià)期日。將“國土資源主管部門(mén)同意補繳地價(jià)時(shí)為準”修改為“國土資源主管部門(mén)依法受理補繳地價(jià)申請時(shí)點(diǎn)為準”，表述更為準確。

　　五是體現對存量地盤(pán)活的支持，促進(jìn)釋放存量。對存量地改變容積率等利用條件補繳地價(jià)，原規范為三種計算方法取最高值，修訂為只按正常市場(chǎng)價(jià)格一種方法計算。增加“容積率調整前后均低于1的，按容積率為1核算樓面地價(jià)”的規定，便于容積率調整后仍低于1的低效地再利用。增加“工業(yè)用地調整用途的，需補繳地價(jià)款等于新用途樓面地價(jià)乘以新用途建筑面積，減去現狀工業(yè)用地價(jià)格”。刪除了對開(kāi)發(fā)成本的相關(guān)規定，明確了對工業(yè)用地現狀條件的價(jià)值，鼓勵低效工業(yè)用地再利用。

　　六是規范多項用地條件同時(shí)調整的評估路線(xiàn)。明確應分別核算各項條件調整帶來(lái)的地價(jià)增減額，合并計算應補繳地價(jià)款，解決地方執行過(guò)程中每項條件單獨計算、地價(jià)只增不減的理解誤區。

　　此外，為發(fā)揮地方積極性，避免歧義，刪除了三舊改造的相關(guān)表述，并落實(shí)了《資產(chǎn)評估法》的相關(guān)要求。

　　記者：請問(wèn)《規范》與《城鎮土地估價(jià)規程》是什么關(guān)系？新舊規范應如何銜接？

　　負責人：從技術(shù)層面看，《規范》是對《城鎮土地估價(jià)規程》的完善和細化，按照《資產(chǎn)評估法》要求，《規范》與《城鎮土地估價(jià)規程》同屬土地估價(jià)基本技術(shù)準則，是土地估價(jià)專(zhuān)業(yè)評估師必須遵循的最高技術(shù)標準。從執行看，按照特別與一般的關(guān)系，在出讓地價(jià)評估領(lǐng)域，遇有同類(lèi)規定時(shí)，《規范》應優(yōu)先于《城鎮土地估價(jià)規程》。

　　《規范》從2018年4月9日起正式施行，4月9日前受理但仍未出具土地估價(jià)報告的，可適用《規范》。已出具土地估價(jià)報告的，不再調整。是否出具了土地估價(jià)報告，可通過(guò)機構檔案、行政部門(mén)檔案和土地估價(jià)報告備案系統綜合判斷。